Owner notes · Milano
Quanto rende davvero un affitto breve a Milano?
Il ricavo lordo non è il rendimento. La decisione parte dal netto dopo canali, gestione, consumi, pulizie non recuperate, manutenzione e periodi senza ospiti.
01 · OWNER NOTES
Parti da un conto annuale
Una tariffa per notte non basta. Servono notti effettivamente vendibili, prezzo medio realizzato e durata dei soggiorni. Le notti bloccate per uso personale vanno tolte prima di costruire il budget. Un annuncio online mostra un prezzo richiesto, non quanto il proprietario incassa.
02 · OWNER NOTES
La formula utile
Ricavo alloggio = notti vendute × prezzo medio realizzato. Margine operativo = ricavo alloggio meno commissioni canali, gestione, consumi, costi di cambio ospite non recuperati, manutenzione e altri costi operativi. Fiscalità, finanziamento e investimento iniziale richiedono un confronto separato.
03 · OWNER NOTES
Un esempio da compilare, non una previsione
Prendi dodici mesi del tuo rendiconto e separa ricavo alloggio, pulizie incassate, pulizie pagate, canali e spese. Poi confronta mese per mese: una settimana forte durante un evento non rappresenta tutto l’anno. Se manca uno storico, chiedi comparabili omogenei per zona, dimensione e qualità, con fonte e periodo.
04 · OWNER NOTES
Cosa chiedere a chi prepara una stima
Quali immobili vengono confrontati? Il prezzo è richiesto o realizzato? Sono inclusi mesi deboli e giorni bloccati? Le pulizie sono un passaggio di cassa o un margine? Chiedi uno scenario prudente e quali variabili possono modificarlo.
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